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【恒都法研】“史上最严限购”来了,“借名买房”靠谱吗?

作者:综合法律及争议解决事业部 房地产与建设工程、基础设施专业组 刘雅纯 2017-07-17
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2017年3月17日,北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监督局、北京住房公积金管理中心联合下发《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》京建法〔2017〕3号(以下简称“《通知》”)。媒体惊呼“史上最严限购”来了!


《通知》规定:




一、企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行;


二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40% (自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%;


三、暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。


与之前的“限购”政策相比,本次限购政策更为趋紧:


一是房贷最高期限降至25年,此前最高的期限为30年;


二是首套房认房又认贷:《通知》在认定“首套房”的认定上要求,居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录;


三是二套房首付比例上调为60%以上,非普通住宅80%,首付比例迄今最高。


3月19日至3月26日间,政府又相继出台了八项规定:




3月19日,教委表示“过道学区房”不能入学。


3月21日,北京16家银行首套房贷优惠幅度收至95折。


3月22日,非京籍纳税从5年改成连续 60个月。


3月24日,不具备实际居住意义的异常形态房不能单独过户。


3月24日,北京离婚1年内房贷按二套房执行。


3月 24日,无收入大学生购房原则上按二套房贷发放。


3月26日,商住限购,禁止贷款。


3月26日,未经同意北京中小学不得与房地产商合作办学。


10天内,北京楼市调控实现9连杀,给过热的北京房产市场下了一剂猛药。


在政府积极调控市场,一些列“限购”政策出台的大背景下,许多人试图通过“借名买房”规避限购政策,“借名买房”真的靠谱吗?“借名”后是买到了房,还是掉进了坑?以下我们来细述究竟。


“借名买房”是指借名人与出名人达成合意,由借名人实际出资而以出名人名义买房并登记的行为。从定义可以看出,“借名买房”包括两个不同的法律行为,一个是借名买房协议的合同行为,一个是房屋登记的物权行为,因此借名人想要取得房屋的所有权,实现借名买房协议的目的,应当确定两点:1、借名买房协议是否有效?2、借名登记的房屋是否能够过户?


一、借名买房协议的效力


《中华人民共和国合同法》(以下简称“《合同法》”)第五十二条规定有下列情形之一的,合同无效:


(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;


(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;


(三)以合法形式掩盖非法目的;


(四)损害社会公共利益;


(五)违反法律、行政法规的强制性规定。


具体到借名买房协议,一般的不存在上述法条第(一)至(三)项规定的情形,而且限购政策多体现为地方性规范文件,其效力层级低于法律和行政法规,因此不能仅仅因为违反限购政策,而认定借名买房协议无效,也就是说借名买房合同不属于《合同法》第五十二条的第(五)项。判断借名买房协议是否有效,主要根据《合同法》第五十二第(四)项,即如果借名买房的合同行为损害了社会公共利益,则合同无效,反之,则合同有效。


商品房的限购政策主要是为了平抑房价,保障居民住房,遏制房产泡沫的产生。借名购买商品房的行为虽然违反了政府的限购政策,但是如果借名人是为了自己居住,只是因为没有购房资格,而借用他人名义,则并不违反社会公共利益,有些借名买房人虽然在签订借名买房协议的时候不具备购房资格,但是在案件审理过程中取得了购房资格,实践中,法院基本都认可了上述情况下借名买房协议有效。如果借名人存在囤积居奇,炒高房价的情形,则明显违背社会公共利益,不能认定为合同有效。


政策房包括两种情形:


第一种是国家为了保障低收入居民的住房权益,只允许符合特定条件购房者购买的经济适用房、限价商品房。


政策房的投放明显带有社会公益性质,如果允许不符合购买条件的人借名购买,则将严重损害低收入者的购房权益,造成社会的不公平,而对于出名人来说,如果同意借名人利用出名人的名义购买保障房,则将使其他符合条件的购房者失去一次宝贵的购房机会,如果出名人从中获益,则是利用公共资源牟利,无论出于何种目的,采用何种手段,只要是借名购买经济适用房、限价商品房等保障性住房,都属于违背社会公共利益,其借名买房协议应属无效,除非经济适用房已经具备上市交易条件,房屋性质发生变化。


相关法律、法规明确支持上述观点:《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第六条第一款“相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房,当事人主张买卖合同无效的,可予支持。政策、法规有新规定的,适用其规定。“第二款”出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。


《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十项“借名买房的认定和处理:借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续,经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的,可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。


政策房的第二种情形是借名购买购回迁安置房屋、旧村改造安置房屋,上述房屋安置政策并不涉及公共利益,是出名人对自身权利的让渡,因此,借名购买上述房屋的协议有效。


二、借名登记的房屋物权变动


根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”出名人在法律上被推定为房屋的所有人,这与借名人实际出资购买房屋作为房屋所有人的事实冲突。在借名买房协议有效的前提下,借名人应尽快与出名人完成过户手续,以尽快消除这种冲突,通过向法院提交充分证据来获得法院支持。实践中,法院一般要求借名人提供借名购房书面合同(合同中不仅包括借名买房的内容,还需要有取得房产证后变更登记的约定)、实际支付房款的证据、实际占有使用房屋的证据等,如果借名买房协议中不含有变更房屋登记的约定,则很难获得法院的支持。


如果借名人不具备购房资格,虽然借名买房协议有效,但是法院一般不支持过户请求,因为根据《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行……”北京市高级人民法院对此已有明确态度,根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第九条“(规避住房限购政策的借名买房合同的处理原则)因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,不予支持;借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的,可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。”


我国立法并未承认物权行为的无因性,因此作为原因行为的债权合同无效时,当事人并不能经登记取得物权。也就是说,如果借名买房协议被确认为无效,则借名人要求出名人进行房屋过户的要求就不能得到支持。


《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十项“借名买房的认定和处理:借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。


《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续,经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的,可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。


三、借名人需要承担其他风险


借名人除了需要承担看上述“借名买房协议无效”以及“借名买房无法过户”的风险之外,还需要承担其他风险:


1、出名人将购买的房屋出卖给第三人。由于他人的信赖利益受到保护,在此情况下,借名人只能向出名人主张经济损失。


2、出名人离婚时,其配偶可能对房屋主张作为夫妻共同财产予以分割。


3、出名人因不能清偿自身债务,债权人有可能申请强制执行房屋。


4、如出名人死亡,其继承人有可能主张继承该房屋。


经过上述分析,可以看出,在当前房地产限购政策的大背景下,借名买房的借名人很多时候不仅不能获得房屋的所有权,反而掉进无底洞,遭受重大损失。


编辑:曹莉萍

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