动态与观点
近日，由恒都海口分所吴皖律师代理的商品房买卖合同纠纷案，经海南省两级人民法院判决认定，解除购房合同及贷款合同，买受人（委托人）无需继续偿还剩余银行贷款，并且已偿还的部分有权追回。本案系已有银行在先生效判决的情况下，如何另行起诉解除合同，法院的裁判观点对同类案件的处理具有参考意义。
01
案件背景
2020年7月，买受人与某开发商签订《购房合同》购置商铺，房屋总价款171万余元，首付款以工程款抵扣，剩余近一半房款办理银行按揭贷款。同年8月，买受人与贷款银行签订《贷款合同》。在按约偿还数期贷款本息后，因项目长期全面停工、商铺交付无望的情况下，买受人被迫停止还贷。
2022年11月，贷款银行依据贷款合同约定的管辖向银行所在地人民法院提起金融借款合同诉讼，法院作出生效判决：判令买受人全额清偿剩余贷款本金、利息、罚息，开发商对全部债务承担连带清偿责任。因买受人无力履行，银行随即申请强制执行，买受人账户、财产面临查封冻结，日常生活严重受限。
一边是烂尾多年、交付无期的商铺，一边是生效判决确定的巨额还款义务，委托人陷入无房仍背负债务、不还贷即被强制执行的两难境地。
因法院查封、冻结给买受人生活带来极大困扰，2025年10月，买受人经咨询后决定委托吴皖律师代理，经代理律师分析案情后决定向项目所在地人民法院提起诉讼，两级法院最终采纳了上述代理意见，驳回银行全部诉讼请求，顺利化解委托人两难困境。
02
代理过程及案件难点
接受委托后，吴皖律师通过分析案件情况，很快锁定案件难点在于该案已有银行在先生效判决并已进入执行程序，在此种情形下，银行很容易提出维持前案生效判决的既判力、不得另行起诉的主张；此外，该案自委托人签订购房合同已过去5年之久，在合同约定的解除权期限早已届满的情况下，如何认定法定解除权中的权利人自知道或应当知道解除事由的起算日期，也会成为银行的抗辩点。锁定案件难点后，吴皖律师随即让委托人前往项目所在地拍摄案涉商铺目前现状，以此巩固说明楼盘并非迟延而是已经烂尾。
03
案件主要争议焦点
1、买受人再次起诉是否属于重复起诉？
2、《购房合同》及《贷款合同》应否一并解除？
04
代理意见与裁判要旨
针对再次起诉是否属于重复起诉的问题。代理律师明确指出，两案的诉讼请求及所依据的事实完全不同，两案法律关系不具有同一性。
对此，法院认可代理律师的观点，认定买受人行使合同解除权与前涉案件有关联但并不属于同一法律关系，不构成重复起诉：本案的一审诉讼请求涉及的法律关系是以《购房合同》《贷款合同》为基础，因合同目的无法实现，买受人行使合同解除权；前涉案件是建立在合同有效基础上的合同履行方式的变更，解决的是合同目的如何履行，针对合同内容如何给付的问题。
针对《购房合同》及《贷款合同》应否一并解除的问题。代理律师重点指出，如何认定买受人知道解除事由之日是关键。本案中，合同目的不能实现的状态具有持续性。房屋不同于其他商品，买受人购买商铺的目的用于使用、经营，在2022年银行起诉之时案涉楼盘仅处于迟延交付状态，但迟延交付不等同于楼盘烂尾，买受人仍对房屋交付抱有合理期待，楼盘彻底烂尾属于前案判决生效后新发生事实。2025年10月买受人通过现场拍摄和多方了解才真正确定案涉楼盘已经烂尾，买受人此时知晓自身权利确实受到损害，其立即提起诉讼要求解除合同，并未超过解除期限。其二，《购房合同》系《贷款合同》订立的基础与目的，《购房合同》的解除必然导致《贷款合同》的订立目的无法实现。
对此，法院认可代理律师的观点，认定在房屋持续延期交付并最终烂尾的情形下，买受人对房屋交付具有合理期待，在买受人未提前发送解除通知的情况下，购房合同自起诉状副本送达之日起解除。《购房合同》与《贷款合同》系相互独立但又紧密联系，两份合同构成一个完整的商品房买卖交易关系。《购房合同》解除后，《贷款合同》的合同目的不复存在，为一揽子解决争议，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合 同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，应将《贷款合同》一并解除。
05
判决结果及案件意义
最终，两级法院采纳我方全部观点，判决：
1、购房合同及贷款合同均于2025年11月6日解除；
2、开发商向买受人返还已支付的贷款本息；
3、开发商向银行返还剩余贷款本金及利息。
因楼盘烂尾买受人要求解除购房合同及贷款合同此前已有最高法参考案例，但如本案中银行已在先起诉并胜诉，买受人在前案中既未提起反诉也未上诉的情况下，如何另行起诉并获得法院支持较为少见。本案的审理明确了买受人在开发商长期停工且无交付可能的情况下，可以一并解除购房合同及贷款合同，并无需继续承担偿贷责任，不受银行是否在先起诉的影响，对维护买受人权益有重要示范作用，也对今后同类案件的处理具有参考价值。
恒都海口分所将持续深耕海南商品房交易、烂尾维权法律服务，依托本案两审全胜的实操办案经验，为自贸港买受人破解钱房两空困局，以严谨专业的法律服务守护群众置业合法权益。
律师简介
吴皖
北京恒都（海口）律师事务所运营主任、恒都全国知识产权专业委员会委员
吴皖律师，华中科技大学研究生，具有17年法律行业实务经验，兼具省直检察系统及拟上市企业复合工作背景，拥有证券及基金从业资格。吴皖律师主要业务方向为商事诉讼、刑事控告及刑事辩护、公司治理及投融资专项服务等。自执业以来办理多起逆转改判案件，收获多位委托人赠送的锦旗。吴皖律师服务的客户包括国家专精特新高科技企业、投资机构等，为企业日常合规、公司治理及投、融资专项提供专业法律服务。鉴于多年企业从业经历，吴皖律师善于从企业经营视角提出解决方案。
